Realitní trh v Asunciónu (2024)

Paraguay, nebo spíš Asunción, se stále častěji stává plánem B mnoha cizinců. Důvodů je spousta a jedním z nich může být geopolitické napětí v Evropě nebo jinde ve světě. Paraguay není typickou turistickou destinací, ale spíše odlehlým místem, kde můžete relativně bezpečně (v rámci standardů Latinské Ameriky) „zaparkovat“ své peníze jako součást diverzifikace. Jak tedy vypadá tamní realitní trh?

Prvním logickým krokem by mohlo být získání rezidence v Paraguayi – a to z několika důvodů, o kterých si povíme později. Jedním z nich je daňové zvýhodnění pro rezidenty při nákupu nebo prodeji nemovitostí. Pokud ale chcete, nemovitost si můžete koupit i jako cizinec – rezidence není podmínkou, i když je to velká výhoda.

Otázka zní: Vyplatí se v Paraguayi investovat do nemovitostí? Záleží na vašich očekáváních, ale situace je zhruba taková:

• ❓ Potenciál růstu hodnoty (z dlouhodobého hlediska)
• ✅ Relativně stabilní politické prostředí
• ✅ Možnost platit bitcoiny nebo hotově
• 👎 Nízká likvidita při prodeji nemovitosti
• 👎 Nízké výnosy z pronájmu

Přehled nemovitostí v Asunciónu

Hlavní město Paraguaye, Asunción, má v roce 2024 kolem 3,5 milionu obyvatel (včetně předměstí). Cena za metr čtvereční se liší podle lokality – pohybuje se od 800 do 2 000 dolarů. Pokud se zaměříme na „luxusní čtvrti“ ve městě, u bytů v Asunciónu vychází cena na přibližně 1 500 dolarů za m² a více.

Podle CENSO 2022 je v Paraguayi celkem 2 109 864 bytů, přičemž předběžné údaje ukazují, že zhruba 440 000 z nich je volných.

Raúl Constantino, prezident CAPADEI, uvádí, že 75 % nemovitostí v Asunciónu kupují investoři – výrazný podíl na tom mají Argentinci.

Nárůst počtu obyvatel v letech 1950 - 2024

Oproti Evropě nebo USA není nákup bytu v Asunciónu drahý, zvlášť když mluvíme o nejlepších čtvrtích města. Je ale dobré mít na paměti, že nabídka je tu pořád velká – volných ploch na výstavbu je dost.

Na druhou stranu, z paraguayského pohledu jsou ceny nemovitostí přemrštěné. Minimální mzda je tu 350 dolarů měsíčně, zatímco ceny nemovitostí rostou rychleji než platy. Byt za 150 tisíc dolarů teď odpovídá asi 430násobku minimální mzdy – a číslo dál stoupá.

Za posledních 20 let přibylo 50 % nemovitostí, ale obyvatel jen o 20 %. To znamená, že spousta nemovitostí slouží čistě jako investice.

Politický status

Paraguay už léta drží stabilní pravicovou politiku, díky čemuž je prostředí předvídatelné. Země je otevřená podnikání, má nízké daně a minimum regulací.

V regionu plném nestability (Brazílie, Argentina – tam to závisí na úspěchu Javiera Mileiho) je Paraguay klidným útočištěm. Sousední státy jako Brazílie a Argentina, kde žije dohromady 263 milionů lidí, se na Paraguay zaměřují hlavně kvůli jeho stabilitě a dostupným cenám. Bohatí Argentinci a Brazilci tu často „parkují“ své peníze v nemovitostech – to je hlavní motor tamního trhu.

Budoucnost realit

Kupní síla místních Paraguayců je omezená. Nemovitost v top čtvrtích Asunciónu si mohou dovolit jen zámožní. Co tedy trh žene? Především Argentinci 🇦🇷 a Brazilci 🇧🇷, kteří sem ukládají své peníze – Paraguay je v regionu považován za stabilní a zároveň cenově dostupný.

Pro Argentince a Brazilce je hlavním důvodem nákupu nemovitostí v Asunciónu ochrana kapitálu na bezpečném místě. Nejde jim o výnosy z pronájmu, ale o jistotu a diverzifikaci v zemi blízko jejich domova.

Bezpečnost kapitálu > návratnost kapitálu

Hlavní motivací pro nákup nemovitostí v Asunciónu je ochrana kapitálu. V Latinské Americe jsou nemovitosti obecně považovány za top aktivum – lidé jim věří víc než jiným investičním nástrojům. Akciový trh tu málokdo chápe a místním bankám 🏦 se příliš nevěří. Proto je zájem hlavně o reality.

Dalším faktorem může být i praní špinavých peněz skrze nákup nemovitostí.

Tady je pár úvah, jak by se mohl realitní trh vyvíjet z investičního pohledu:

1. Příliv Evropanů a Američanů do Paraguaye zvedne poptávku po nemovitostech. Nabídka ale zůstává pro příští roky dostatečná – nové projekty budou pořád přibývat.
2. Sousední země budou mít dál problémy, a Paraguay, resp. Asunción, z toho bude těžit díky kapitálu z Argentiny a Brazílie.
3. Paraguay potřebuje zlepšit infrastrukturu – silnice, mosty, rozvody. To by mohlo v budoucnu zvýšit hodnotu nemovitostí. Zatím ale výstavba infrastruktury za bydlením zaostává.
4. Pokud se v Argentině díky Javieru Mileiovi situace zlepší, odliv kapitálu se může zpomalit a poptávka po nemovitostech v Asunciónu od Argentinců klesne.
5. Možným rizikem je regulace zahraničního kapitálu. Paraguay by mohl omezit investice zvenčí, aby zabránil dalšímu růstu cen – třeba daní nebo limitem na počet nemovitostí pro cizince.

Vše stojí na tom, jestli Paraguay zůstane stabilní a bude v regionu bezpečným přístavem. Pokud ano, dlouhodobě to může být pozitivní. Jen je třeba počítat s tím, že nemovitosti v Asunciónu mají nízkou likviditu – prodat byt rychle nepůjde. Nejde o ideální místo pro klasické investice do realit, ale spíš o zemi pro diverzifikaci.

V Paraguayi žije hodně bohatých přistěhovalců a trendy posledních let vypadají stabilně. Lidé utíkají před regulacemi a socialismem (Argentina, Brazílie, Evropa, Kanada) a hledají v Paraguayi svobodu. Tyhle skupiny jsou většinou movitější a žijí z peněz vydělaných jinde.

Pro koho je to vhodné?

Není to pro každého. Hodí se to pro investory, kteří chtějí diverzifikovat a hledají místo, kde mohou peníze na delší dobu uložit. Další skupinou jsou lidé, kteří v Asunciónu žijí jen část roku a zbytek ho pronajímají – ale tady bych si nedělal velké naděje.

Jak už jsem řekl, nabídka převyšuje poptávku. Krátkodobý pronájem typu Airbnb je tu extrémně složitý – město není turistické ani obchodní centrum. Velké firmy sídlí spíš v Buenos Aires nebo São Paulu, takže krátkodobě pronajmout byt není jednoduché. Pokud se to podaří, výnosy nebudou vysoké a práce s tím spíš převýší zisk. Podle mě to nestojí za to.

Většinou se dá pronajmout dlouhodobě – hlavně cizincům, kteří jsou ochotni platit za pěkné čtvrti Asunciónu.

Kdo by tedy mohl být ideálním investorem do nemovitostí v Asunciónu?

• Lidé ze sousedních zemí (Argentinci, Brazilci)
• Bohatí Latinskoameričané, kterým vyhovují nízké regulace
• Expati ze Západu, co chtějí rozložit portfolio a zbavit se nevýhod západního světa
• Lidé, kteří to spojí s rezidencí a chtějí se v Paraguayi usadit – třeba kvůli občanství (žít tu, mít vazby, podnikat). Pak je to spíš investice do sebe – nemovitost výnosy nepřinese, protože ji budete využívat vy.

Lokality v Asunciónu

V Asunciónu jsou tři hlavní zóny, každá s něčím specifickým. Pojďme je probrat a zjistit, která by mohla být nejlepší.

Luxury areas

Čtvrti jako Villa Morra, Recoleta, Ycuá Satí, San Cristobal, Ytai, Las Lomas...

Tady najdete nejlepší byty s hromadou vybavení – v budovách i v okolí, kde jsou pěkné rezidenční a obchodní zóny. Tyhle oblasti jsou jasná volba, řekl bych „no-brainer“.

El Centro

Dost specifické místo. Vládní budovy, úřady, pár restaurací a barů. Přes týden tu pulzuje život, o víkendech a svátcích je to ticho. Oproti „luxusním“ čtvrtím má centrum spíš „latinskou atmosféru“ – cítíte tu jinou energii.

Bohatí tu většinou nebydlí – dávají přednost rezidenčním „luxusním“ zónám. Centrum ale má své kouzlo, které může někoho chytnout. Luxusních bytů tu moc není, jen pár budov v okolí. Kdybych chtěl investovat do víc nemovitostí, jednu bych si vybral tady – myslím, že centrum má do budoucna velký potenciál.

Not bad

Čtvrti Jara a Mariscal López leží někde mezi centrem a „luxusními oblastmi“. Je to taková směs – žije se tu fajn a pokud země poroste, tahle zóna se bude dál rozvíjet.

Má to potenciál. Hledal bych něco blízko Av. España nebo Av. Brasilia – tyhle ulice mají skvělou adresu a mohou splňovat kritéria „luxusních“ čtvrtí.

Návratnost investice

Shrneme si, co víme:

1. Nízká kupní síla místních
2. Větší nabídka než poptávka
3. Nízká likvidita při prodeji

Pronájem

Z dlouhodobého pronájmu můžete mít kolem 3-5 % návratnosti. Krátkodobé pronájmy typu Airbnb tu nefungují – konkurence je velká a Asunción není turistické ani obchodní město, takže obsazenost je nízká.

Flipping nemovitostí

Na to bych se nesoustředil. Mohlo by to být spíš otravné. Kvůli špatné likviditě trhu může prodej trvat dlouho. Pokud chcete nemovitosti „točit“, tady to není ono.

Čísla

Jak to vypadá s čísly při koupi bytu? Podívejme se na fixní náklady a co vám zbyde, pokud byt dlouhodobě pronajmete.

Kalkulace pro byt o rozloze 100 m²

Daně z nemovitostí

Stát se rezidentem se vyplatí – přináší to daňové výhody při koupi i prodeji.

Jako rezident platíte 10 % z příjmu z pronájmu (pokud pronajímáte).

Daň z nemovitosti se pak počítá z fiskální hodnoty nemovitosti v dané oblasti – je to 1 % ročně. Níže jsou skupiny fiskálních hodnot, podle kterých se daň určuje. U bytu o 100 m² vychází zhruba 250 dolarů ročně.

Daňová hodnota na metr čtvereční v Guaranís

Prodej nemovitosti

Jako rezident Paraguaye platíte 10 % daň z kapitálového zisku při prodeji.

Nerezidenti to mají složitější – platí 5 % IVA plus 15 % daň z příjmu z 30 % prodejní ceny. Při prodeji nemovitosti v Paraguayi je rezidence opravdu výhodná.

Jak koupit nemovitost

Na paraguayském trhu máte několik možností:

1. Skvělý start je prohlédnout si nabídky online, hlavně v hlavním městě:
   a. Infocasas
   b. Ogapar
   c. Remax
   d. Yumblin
   e. Century 21
2. Najměte si makléře, který vám najde nabídky. Spousta jich není na internetu, takže to může být dobrý tah.
3. Pusťte se do hledání sami – ale chce to znát trh a španělštinu.

Krok za krokem

1. Průzkum: Najděte si nemovitost, co vás zaujme. Začít můžete online na webech výše.
2. Agent: Sežeňte si makléře, co vám pomůže s procesem. Zjistěte, koho zastupuje – prodávajícího, nebo vás?
3. Návštěva: Domluvte si s agentem prohlídku na místě.
4. Smlouva: Ve smlouvě by měly být ceny, termíny, zálohy a poplatky – a kdo co platí. Pro jistotu si poplatky můžete vzít na sebe, ať se to nezdržuje.
5. Dokončení: Po splnění všeho dokončíte prodej a zaplatíte s agentem nebo právníkem.

Závěr

Vyplatí se to? Záleží. Mohlo by to dávat smysl, pokud:

• Hledáte diverzifikaci mimo Západ (Evropa, USA)
• Nečekáte vysoké výnosy
• Chcete vazby na Paraguay a uložit peníze v Latinské Americe
• Neplánujete rychlý růst hodnoty
• Chcete platit bitcoiny nebo hotově