Kompletní analýza 2024
Paraguay, nebo lépe řečeno Asunción, se dostává do plánu B mnoha cizinců. Je to z mnoha různých důvodů a jedním z nich může být geopolitické napětí v Evropě nebo ve světě. Paraguay není turisticky oblíbenou zemí, ale spíše izolovaným místem, kde můžete bezpečně (na poměry Latinské Ameriky) „zaparkovat“ své peníze jako vlastní diverzifikaci. Jaký tedy je realitní trh v Paraguayi?
Prvním logickým krokem by bylo získání rezidence v Paraguayi, a to z mnoha důvodů, které rozeberu později v tomto článku. Jedním z nich je daňové zvýhodnění rezidentů při nákupu/prodeji nemovitostí. Můžete se se mnou spojit pro získání paraguayské rezidence. Pokud však chcete, můžete si v Paraguayi koupit nemovitost jako cizinec. Není nutné být rezidentem, abyste mohli koupit nemovitost. Je však velkou výhodou být rezidentem.
Otázkou je, zda se vyplatí investovat do nemovitostí v Paraguayi. Záleží na tom, co očekáváte, ale obecná situace je následující:
- ❓potenciál zhodnocení (v dlouhodobém horizontu)
- ✅ relativně stabilní politické prostředí
- ✅ platba v bitcoinech nebo v hotovosti
- 👎nízká likvidita pro prodej nemovitosti
- 👎nízké příjmy z pronájmu
Přehled nemovitostí v Asunciónu
Hlavní město Paraguaye Asunción bude mít v roce 2024 přibližně 3,5 milionu obyvatel (včetně všech předměstí). Cena za metr čtvereční se liší podle lokality. Může se pohybovat od 800 do 2 000 dolarů. Zaměříme-li se na „luxusní oblasti“ v rámci města, zbývá nám u bytů v Asunciónu 1 m2 za přibližně 1500+ dolarů.
Podle CENSO 2022 je na realitním trhu v Paraguayi 2 109 864 bytů a podle předběžných údajů je přibližně 440 000 bytů volných.
Podle Raúla Constantina, prezidenta CAPADEI, je 75 % nemovitostí v Asunciónu pořízeno pro investiční účely, přičemž silný vliv mají argentinští investoři.
Stav trhu
V porovnání s Evropou nebo USA není koupě bytu v Asunciónu drahá. Zvláště když vezmeme v úvahu, že mluvíme o nejlepších oblastech ve městě. Je však důležité mít na paměti stálou nabídku, protože je zde spousta volných ploch, kde může docházet k výstavbě.
Důležité je zmínit, že byty v luxusních oblastech jsou vybaveny mnoha zařízeními, jako je bazén, posilovna, grilování, pracovní prostory atd. Standardem v tomto typu budov je 24hodinová ostraha a můžete si také zakoupit parkovací místo uvnitř budovy.
Na druhou stranu z pohledu realitního trhu v Paraguayi jsou ceny nemovitostí značně nadsazené. Minimální mzda v Paraguayi činí 350 USD měsíčně a ceny nemovitostí rostou neúměrně v porovnání s růstem mezd. Nyní stojí byt za 150 tisíc dolarů asi 430násobek minimální mzdy a stále roste.
Za posledních 20 let přibylo 50 % nemovitostí a pouze 20 % obyvatel. To znamená, že velká část nemovitostí slouží pouze k investičním účelům.
Politický status
Paraguay má již mnoho let stabilní pravicově orientovanou politiku. To je důvodem předvídatelného prostředí. Země je otevřená podnikání, má nízké daně a málo regulací.
Obecně je Paraguay stabilním útočištěm v celém regionu nestability (Brazílie, Argentina – bude záviset na úspěchu Javiera Milei). Je důležité poznamenat, že sousední země, jako je Brazílie a Argentina, s celkovým počtem 263 milionů obyvatel, jsou regiony, které se zaměřují především na realitní trh v Paraguayi kvůli její politické stabilitě a dostupným cenám. Mnoho bohatých jednotlivců z Argentiny a Brazílie „parkuje“ své peníze v paraguayských nemovitostech. To je hlavní hnací silou nemovitostí v Paraguayi.
Budoucnost realit
Kupní síla Paraguayců je omezená. Koupit si nemovitost v nejlepších oblastech Asunciónu si mohou dovolit pouze bohatí lidé. Co je tedy hlavní hnací silou? Je to především to, že Argentinci 🇦🇷 a Brazilci 🇧🇷 „parkují“ své peníze v nemovitostech v Paraguayi, protože země je v celém regionu považována za stabilní a zároveň levnou.
Hlavním důvodem nákupu nemovitostí v Asunciónu pro Argentince a Brazilce je ochrana jejich kapitálu na bezpečném místě. Nejde o návratnost investic do pronájmu bytů, ale o to, aby měli diverzifikovanou a bezpečnou investici v zemi, která je velmi blízko jejich vlasti.
Bezpečnost kapitálu > návratnost kapitálu.
Hlavním důvodem nákupu nemovitostí v Asunciónu je ochrana kapitálu. Obecně jsou nemovitosti v Latinské Americe aktivem číslo jedna, protože lidé mají tendenci nemovitostem více důvěřovat ve srovnání s jinými finančními a investičními nástroji. Málokdo ví, jak funguje akciový trh, a obecně lidé příliš nedůvěřují místním bankám 🏦. Proto se lidé zajímají hlavně o nemovitosti a realitní trh v Paraguayi do určité míry vzkvétá.
Dalším důvodem, který pohání trh s nemovitostmi, může být účinné praní špinavých peněz prostřednictvím nákupu nemovitostí.
Zde je několik úvah o budoucím vývoji trhu s nemovitostmi, který by mohl nastat z investičního hlediska:
- 1️⃣ Rostoucí příliv evropských a amerických emigrantů do Paraguaye zvýší poptávku po nemovitostech. Na druhou stranu je nabídka pro příštích několik let stále dostatečná. Zdá se, že bude neustále přibývat nových nemovitostí, které se budou stavět.
- 2️⃣ Sousední země budou i nadále čelit výzvám a Paraguay resp. Asunción bude těžit z přílivu kapitálu z Argentiny a Brazílie.
- 3️⃣ V Paraguayi je třeba vybudovat infrastrukturu, jako jsou silnice, mosty a potrubí, což by mohlo v budoucnu přispět k lepšímu zhodnocení. Výstavba infrastruktury zatím nedrží krok s rozvojem bydlení.
- 4️⃣ Další možností je, že se situace v Argentině díky politice Javiera Mileiho v budoucnu zlepší, což zastaví odliv kapitálu a poptávka po nemovitostech v Asunciónu bude alespoň ze strany Argentinců menší.
- 5️⃣ Potenciální nevýhodou může být kontrola zahraničního kapitálu. Regulace investic z jiných zemí, aby se zabránilo nafukování cen nemovitostí. Mohly by být zavedeny limity nebo určitá daň na množství nemovitostí, které mohou zahraniční investoři koupit.
Shrnutí budoucího vývoje
Obecně vše závisí na tom, zda bude Paraguay stabilní a zda nabídne stabilní prostředí v regionu. V takovém případě to bude z dlouhodobého hlediska pozitivní, ale je důležité mít na paměti, že nemovitosti v Asunciónu budou bojovat s menší likviditou, pokud jde o prodej bytu. Není to nejlepší místo pro investování do nemovitostí, ale je to země, kde můžete své investice diverzifikovat.
V Paraguayi žije mnoho bohatých přistěhovalců a trendy se v posledních letech zdají být stabilní. Lidé utíkají před regulacemi a socialismem (Argentina, Brazílie, Evropa, Kanada) a hledají v Paraguayi více svobody. Obvykle jsou tyto skupiny bohatší a jsou ochotny utrácet nebo žít z peněz vydělaných mimo zemi. Další možností je, že tito přistěhovalci plánují založit místní firmu, žít v Paraguayi a na oplátku hledají nižší daně, stabilitu, více svobody a bezpečí.
Pro koho je to vhodné?
Není pro každého. Je pro investory, kteří chtějí diverzifikovat a hledají místo, kam by mohli uložit své peníze na delší dobu. Další skupinou mohou být ti, kteří částečně žijí v Asunciónu a po zbytek roku mohou byt pronajímat. V tomto případě bych ale neměl velká očekávání.
Jak jsem již zmínil, nabídka převyšuje poptávku. Pronajmout byt na krátkou dobu je šíleně obtížné (jako airbnb), protože město není turistické a ani obchodní místo. Mnoho firem sídlí ve větších městech v regionu (Buenos Aires, Sao Paulo), a to znamená, že není snadné byt krátkodobě pronajmout. Pokud ano, pak nečekejte vysoký výnos a pravděpodobně to bude mít za následek více práce než výdělku. Podle mého názoru to není dobrý nápad.
Většinu času můžete pronajmout dlouhodobě těm, kteří jsou ochotni zaplatit a zůstat v pěkných oblastech Asunciónu, což zužuje publikum na cizince.
Kdo by tedy mohl být tou správnou osobou pro investici do nemovitostí v Asunciónu?
- Lidé ze sousedních zemí (Argentinci, Brazilci)
- Bohatí lidé z Latinské Ameriky obecně kvůli malým regulacím
- Expati ze západních zemí, kteří chtějí diverzifikovat portfolio a eliminovat nevýhody západního světa a mít expozici ve světě, který není vázán na západní země.
- Může mít smysl společně s povolením k pobytu a působit na místním trhu v případě, že splníte nezbytné podmínky pro získání občanství – např. žít v zemi, mít v zemi vazby, podílet se na ekonomické činnosti. V tomto případě se jedná spíše o investici do sebe a nemovitost nebude generovat žádný výnos, protože bude pravděpodobně sloužit k vašemu životu.
Lokality v Asunciónu
Máte 3 hlavní oblasti a každá z nich má určitá specifika. Pojďme je analyzovat a rozhodnout, která z nich může být tou nejlepší volbou.
Luxury areas
Čtvrti jako Villa Morra, Recoleta, Ycuá Satí, San Cristobal, Ytai, Las Lomas …..
V těchto oblastech můžete získat ty nejlepší byty se spoustou vybavení uvnitř budovy a v okolí pěkných obytných nebo obchodních oblastí.
To jsou nejlepší oblasti pro hledání bytu. Zařadil bych to do kategorie „no-brainer“.
El Centro
Velmi specifická oblast. Vládní budovy, mnoho vládních úřadů s několika restauracemi a bary. Tato oblast je ve všední dny velmi živá a o víkendech nebo svátcích velmi klidná. Ve srovnání s „luxusními“ oblastmi má spíše „latinskou atmosféru“ a v těchto částech centra je cítit úplně jiná energie.
Je důležité zmínit, že bohatí lidé obvykle nebydlí v centru města. Chtějí bydlet v rezidenčních oblastech ve výše zmíněných „luxusních oblastech“.
Centrum má však specifickou atmosféru, která může někoho oslovit. Z hlediska nemovitostí zde není mnoho „luxusních“ bytů, kromě několika budov v okolí. Centrum má svůj vlastní styl a architekturu, a pokud se země rozroste a zbohatne, může to ovlivnit i centrum.
Pokud by mým cílem bylo investovat do několika nemovitostí, vybral bych si jednu z nich „v centru“. Myslím, že tato část města má do budoucna obrovský potenciál.
Not bad
Tyto dvě čtvrti Jara a Mariscal Lopez se nacházejí někde mezi el centrem a „luxusními oblastmi“. Je to smíšená oblast a žije se tam dobře. Určitě se bude dále rozvíjet, pokud bude země pokračovat v trajektorii bohatnutí.
Jedná se o přechodnou oblast s velkým potenciálem. Hledal bych nemovitost v těsné blízkosti Av. España nebo Av. Brasilia. Tyto ulice jsou skvělou adresou a mohou „zaškrtnout“ „luxusní“ oblasti. Univerzity nebo Mburuvichá Roga jsou v této oblasti.
Návratnost investice
Shrňme si, co víme:
- 1️⃣ Nízká kupní síla místních obyvatel.
- 2️⃣ Vyšší nabídka než poptávka
- 3️⃣ Nízká likvidita (při prodeji nemovitosti).
Pronájem
Skutečnost je taková, že z dlouhodobých pronájmů můžete získat přibližně 3-5% návratnost investic. Krátkodobým pronájmům, jako je Airbnb, se nedaří a konkurence je příliš velká. Jak bylo uvedeno výše, Asunción není turistické město ani obchodní centrum, a proto je velmi obtížné mít vysokou míru obsazenosti na Airbnb. Na trhu je opět obrovská nabídka a nesrovnatelná malá poptávka.
Flipping nemovitostí
Na to bych se nesoustředil. Mohlo by se to zvrtnout v potíže. Špatná likvidita trhu znamená, že na prodej nemovitosti budete muset dlouho čekat. Pokud je vaším cílem „točit“ nemovitosti, není to trh, který by k tomu byl vhodný.
Čísla
Jaká jsou čísla při koupi bytu? Podívejme se v číslech, jaké jsou fixní náklady a co získáte, pokud se rozhodnete byt dlouhodobě pronajmout.
Daně z nemovitostí
Je důležité stát se rezidentem. Má to daňové výhody při koupi/prodeji nemovitosti.
Jako rezident platíte 10 % z příjmu z pronájmu (pokud pronajímáte).
Kromě toho se daň z nemovitosti vypočítává na základě daňové hodnoty nemovitosti v určité oblasti a daň činí 1 % ročně. Níže jsou uvedeny skupiny fiskální hodnoty a na jejich základě se vypočítává daň z nemovitosti.
Zkrátka a dobře, v případě bytu o rozloze 100 m2 se pohybujete kolem 250 USD/rok.
Prodej nemovitosti
Jako paraguayský rezident zaplatíte 10% daň z kapitálového zisku z prodeje.
U nerezidentů je to jinak a nerezidenti musí platit 5% IVA a další 15% daň z příjmu z 30 % hodnoty prodeje. V případě prodeje nemovitosti v Paraguayi je velmi rozumné stát se rezidentem.
Jak koupit nemovitost
Existuje mnoho možností na realitním trhu v Paraguayi.
Jednou z nejlepších možností je nahlédnout na internetové stránky, kde si můžete prohlédnout mnoho nabídek, zejména v hlavním městě.
Najměte si realitního makléře, který vám vyhledá nabídky. To může být pro někoho dobrý nápad, protože mnoho nabídek nemovitostí není zveřejňováno na internetu. Některé ano (zejména v Asunciónu), ale mimo hlavní město se mnoho nabídek na internetu neobjevuje.
Sami si vyhledejte nabídky nemovitostí (nutná znalost trhu a španělštiny).
Krok za krokem
- Proveďte průzkum: vyhledejte nemovitost, která se vám nejvíce líbí. Základní orientaci můžete provést online na výše uvedených webových stránkách.
- Najděte si agenta: Najděte si realitního makléře, který vám pomůže s celým procesem. Buďte opatrní a zjistěte, koho agent zastupuje – zastupuje prodávajícího nebo kupujícího?
- Návštěva lokalit: domluvte se s agentem na osobní návštěvě a prohlídce lokalit. Zprostředkovatel pro vás může zpracovat a usnadnit všechny kroky.
- Ve smlouvě by měly být uvedeny ceny, termíny splatnosti, zálohy, poplatky a způsob jejich rozdělení mezi kupujícího a prodávajícího. Pokud se chcete vyhnout problémům, může být dobré převzít poplatky na svou stranu, abyste se vyhnuli zpoždění a platbám na straně prodávajícího. Dohodněte se, že před podpisem smlouvy provedete závěrečnou fyzickou kontrolu nemovitosti, abyste se ujistili, že vše, co bylo dohodnuto, je součástí nemovitosti.
- Dokončení – když je vše výše uvedené hotovo, dokončíte prodej a konečnou platbu s agentem/advokátem.
Závěr
Vyplatí se to? Záleží na tom. Může mít pro vás smysl, pokud:
- Hledáte diverzifikaci mimo západní svět (Evropa, USA).
- Neočekáváte vysoký výnos
- Chcete mít vazby na zemi a „zaparkovat“ peníze v Latinské Americe.
- Neočekáváte rychlé ocenění
- Chcete platit v bitcoinech nebo v hotovosti
Links: